Investidores: como se posicionar no segmento residencial nos EUA?

Investidores: como se posicionar no segmento residencial nos EUA?

Flipping, buy and hold e value add: conheça as estratégias de investimento

Quando um investidor decide diversificar seu patrimônio internacionalmente, o mercado imobiliário norte-americano tem sido o destino preferido, não só para brasileiros, mas também para investidores de outras nacionalidades.

Muitos investidores optam por começar pelo nicho de imóveis residenciais, em busca de retornos moderados, com maior estabilidade, para testar as novas águas internacionais e depois expandir, construindo uma carteira diversificada entre imóveis residenciais e comerciais.

Colocando em números, o mercado de multifamily properties (propriedades multifamiliares) nos EUA está avaliado em cerca de U$S 3 trilhões. Mesmo assim, há escassez de oferta e estudos apontam que, até 2030, o mercado norte-americano precisará de mais 4,6 milhões de apartamentos.

No nicho single family (residências unifamiliares), a parcela de casas alugadas saltou de cerca de 13% em 2006 para 19% em 2016 (dados do site BiggerPockets). Adicionalmente, segundo informações do portal Statista, a taxa de vacância dos imóveis residenciais caiu de 2,8% em 2008 para 1,6% em 2017.

“Apesar da robustez e sofisticação desses mercados, isso não significa que encontrar, adquirir e fazer a gestão desse investimento seja simples ou fácil. Existem diversas estratégias, como o flipping de imóveis residenciais, que é o ciclo de compra, reforma e venda de imóveis, geralmente adquiridos em leilões ou diretamente de proprietários/investidores; buy and hold residencial, quando o investidor compra uma casa já reabilitada e, preferencialmente, com inquilino; e o value add em prédios multifamiliares, quando o investimento é feito em prédios de residências multifamiliares, entre 100 e 500 apartamentos, com oportunidades de melhoria de gestão”, explica Pedro Barreto, chairman e fundador da Ativore Global Investments, empresa que assessora investimentos privados em ativos imobiliários nos Estados Unidos.

	Flipping	Buy and Hold	Value Add Multifamily
Prazo do Investimento	6 meses em média	5 a 10 anos	5 a 7 anos
Rentabilidade de Aluguel	_	6% a 8%	7% a 10%
TIR	15% a 25 % (pode ter grandes variações para cima ou para baixo, inclusive perdas)	10% a 12% (depende muito do mercado)	12% a 18%

 

	Vantagens	Desvantagens
Flipping	Altas margens, ciclos mais curtos. É possível acessar esse mercado como financiador e o operador experiente desenvolve o trabalho	Operar um flipping sozinho, sem experiência, traz riscos nas etapas do ciclo, comprometendo o potencial de lucratividade do negócio
Buy and Hold	A forma mais fácil de entrar no mercado norte-americano imobiliário, pois o investidor já compra o imóvel renovado e com o inquilino, sabendo de antemão a receita esperada	É preciso fazer provisão para os custos de manutenção e vacância, para não haver surpresas ao longo do caminho
Value Add Strategy Multifamily	Estratégia de valorização ativa do imóvel, estabilidade de geração de caixa, acesso a operadores renomados e deals off-market	Dificuldade em encontrar esse tipo de imóvel para investimento e liquidez menor

 

“No fim das contas, não existe a melhor ou pior forma de investir, mas sim saber o que busca o investidor: se ele quer rentabilidade, liquidez em curto, médio ou longo prazo ou se seu perfil tem tradição em diversificar sempre no mesmo modelo”, finaliza Barreto.

Reglobal – Investidores brasileiros de alta renda e especialistas do mercado imobiliário norte-americano estarão reunidos em abril, no Rio de Janeiro, e em São Paulo, durante a 4ª edição do Reglobal Conference, evento que tem como objetivo estimular o networking entre palestrantes e participantes por meio de painéis de discussões e reuniões privadas para promover uma análise profunda sobre as alternativas de investimento em ativos imobiliários internacionais.

 

Sobre a Ativore Global Investments – Criada em 2013 para atender ao crescente interesse de investidores pela diversificação internacional de ativos, a Ativore é especializada no desenvolvimento e manutenção de carteiras imobiliárias personalizadas nos EUA para os segmentos private wealth, disponibilizando uma equipe de profissionais com profundo conhecimento do segmento. Além de oferecer acesso internacional a oportunidades de investimento imobiliário seguras e rentáveis, a Ativore disponibiliza serviços de gerenciamento fiscal e societário das estruturas internacionais que servem como veículos de investimento de seus clientes.

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