Imóveis industriais: e-commerce impulsiona segmento e chama atenção do investidor
Distribuição anual de resultados de aluguel chega a 10%, em dólar
O comércio eletrônico é o maior impulsionador de crescimento dos imóveis industriais nos EUA, o que resulta em muitas oportunidades ao investidor brasileiro. A rentabilidade total desse tipo de investimento pode ser superior a 12% ao ano, em dólar.
Os espaços de distribuição e armazenamento estão muito aquecidos nesse momento, com alto volume de novas entregas de produtos, baixas taxas de capitalização e baixo nível de vacância. Os imóveis industriais mais antigos e/ou de estrutura flexível, que possuam vantagens competitivas embutidas no mercado e permitam retornos mais altos são o foco.
“Imóveis selecionados têm fluxo de caixa entre 8% e 12% anuais com TIR total (incluindo ganhos de capital) de 12% a 24%”, explica Pedro Barreto, chairman e fundador da Ativore Global Investments, empresa que assessora investidores na diversificação de ativos imobiliários no exterior.
Esse é um dos temas que será debatido durante a 4ª edição do Reglobal Conference, que reunirá investidores brasileiros e especialistas do mercado de imóveis para rendimento norte-americano.
IMÓVEIS INDUSTRIAIS (INDUSTRIAL REAL ESTATE)
São aqueles usados na fabricação, montagem, armazenamento e distribuição de mercadorias. De modo geral, essa classe de ativos pode ser dividida em algumas categorias distintas:
– Distribuição/Armazém: em amplo crescimento por causa da expansão do e-commerce, são imóveis que necessitam estar bem localizados a fim de atender às demandas logísticas de distribuição. O fácil acesso às principais rotas para os caminhões é determinante, assim como a estrutura, que deve ser ampla, com bom espaço para armazenar cargas empilhadas no alto e portas que facilitem entrada e saída delas (ex: portas de docas).
– Fabricação: infraestrutura que atende às necessidades de fabricação de produtos de manufatura, incluindo especificidades como climatização (ou não) do ambiente, normalmente localizada em área com ampla oferta de mão de obra qualificada e estrutura que a suporte no local de trabalho, como extensa área para estacionamento.
– Imóvel industrial flexível: geralmente uma combinação de escritório conectado à área de fabricação ou depósito, serve a usos menores ou particulares, como ser a sede de uma pequena empresa (menor que 10 mil m2).
Há grandes oportunidades para investidores em industriais no centro-oeste e nas regiões centrais dos EUA. Kansas City, Omaha, Oklahoma City, St. Louis e Des Moines são mercados que possuem fortes fundamentos para este segmento: (1) a mão de obra é bem mais barata do que nas regiões da costa, o que cria oportunidades para uma produção competitiva; (2) o ambiente regulatório, jurídico e fiscal é favorável; (3) as leis trabalhistas são menos onerosas aos empregadores; (4) são bem localizados para atuação nas rotas comerciais entre leste e oeste.
“As locações tendem a ser de longo prazo. Portanto uma crise de curto prazo pode não ter impactos econômicos imediatos, a menos que dificulte a viabilidade operacional do locatário”, finaliza Barreto.
Reglobal Conference
Rio de Janeiro:
Data: 2 e 3 de abril
Local – JW Marriot – Av. Atlântica, 2600 – Copacabana
Horário – 9 horas às 13h30
São Paulo:
Data: 4 e 5 de abril
Local – Renaissance – Alameda Santos, 2233 – Cerqueira César
Hora – 9 horas às 13hs
Sobre a Ativore Global Investments – Criada em 2013 para atender ao crescente interesse de investidores pela diversificação internacional de ativos, a Ativore é especializada no desenvolvimento e manutenção de carteiras imobiliárias personalizadas nos EUA para os segmentos private wealth, disponibilizando uma equipe de profissionais com profundo conhecimento do segmento. Além de oferecer acesso internacional a oportunidades de investimento imobiliário seguras e rentáveis, a Ativore disponibiliza serviços de gerenciamento fiscal e societário das estruturas internacionais que servem como veículos de investimento de seus clientes.
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