Baixa volatilidade e rentabilidade segura: especialista explica como montar uma carteira imobiliária nos EUA
Defensiva, balanceada ou yield – qual é a sua?
Rendimentos, nos últimos quatro anos, perto de 7,5% a.a. líquidos, em dólar, com baixíssima volatilidade. Trata-se das carteiras imobiliárias diversificadas em mercados secundários e terciários norte-americanos compostas por imóveis residenciais e comerciais:
– Imóveis residenciais tendem a gerar fluxos de caixa de aluguel menos voláteis, mesmo em períodos de desaceleração econômica. A explicação é que, independentemente das mudanças que possam ocorrer no ambiente de negócios, todos precisam morar em algum lugar e, em geral, as pessoas têm resistência a se mudar de uma determinada região.
– Imóveis comerciais são mais sensíveis aos ciclos econômicos, mas, em compensação, tendem a gerar maiores fluxos de caixa para os investidores.
“Imóveis residenciais são, portanto, mais defensivos, porém, os comerciais registram retornos maiores ao investidor. Essas classes de ativos são combinadas para formar carteiras alinhadas com o perfil de risco dos investidores, que podem ser mais agressivos, em busca de rendimentos mais elevados, ou mais conservadores, que buscam menor volatilidade e abdicando de alguma rentabilidade”, explica Renan Barros, CEO da Ativore Global Investments, empresa que assessora investidores na diversificação de ativos imobiliários no exterior.
Quando confrontados, os retornos de aluguel dos residenciais ficam entre 6% e 8% ao ano e TIR de 11% a 15%, e os imóveis comerciais com retornos de aluguel na faixa de 8% a 11% ao ano com TIR entre 12% e 18% a.a.
Segundo Barros, a principal atração dos imóveis para renda nos EUA, além da rentabilidade, é sua baixa correlação com o mercado financeiro. “Um estudo recente mostra que as rentabilidades reais médias dos ativos imobiliários nos EUA tendem a ser similares aos rendimentos das ações no longo prazo, com uma diferença significativa: as ações têm uma volatilidade muito maior. Nossos clientes têm acesso a oportunidades imobiliárias normalmente disponíveis apenas a investidores profissionais norte-americanos”, explica.
Como e onde investir
O investimento em carteiras imobiliárias internacionais pode ser feito de duas formas: via investimento direto, private equity (modalidade em que o investidor coparticipa em investimentos maiores junto com outros investidores) ou private debt (modalidade em que o investidor coparticipa em empréstimos imobiliários privados. Com uma abordagem conservadora, a equipe da Ativore procura ativos seguros com preço abaixo do custo de reposição e forte geração de caixa para o investidor, evitando imóveis em construção.
A dica do CEO da Ativore é olhar para os mercados secundários e terciários (fora do eixo Nova Iorque – Miami), como as regiões conhecidas por Sun Belt e Mountain West, além da região sudeste dos EUA. O Texas é um exemplo, estado pouco comentado no Brasil, seu PIB é maior que do Canadá e da Austrália.
Estratégia de investimento
Uma vez conhecidos os locais mais indicados para investir e a rentabilidade de cada categoria de imóvel, o próximo passo é definir o perfil da carteira, que pode ser:
- Defensivo: com mais de 70% de imóveis residenciais, tende a gerar rentabilidades moderadas, mas seus fluxos de caixa são menos sensíveis aos ciclos econômicos;
- Balanceado: carteiras que tenham entre 40% e 70% de imóveis residenciais. Tendem a ser as preferidas pelos investidores conservadores, que procuram aumentar ligeiramente suas rentabilidades a um nível de risco bem controlado;
- Yield: é aquela onde os imóveis comerciais predominam. São as preferidas do investidor cujo principal foco é a rentabilidade de aluguel, aceitando maior exposição dos fluxos de caixa de suas carteiras às volatilidades dos mercados e ciclos econômicos.
“Acreditamos que a diversificação internacional do patrimônio seja o caminho para os investidores high net worth, e os imóveis são potencialmente a maneira mais rentável e segura de fazer isso”, ressalta Renan Barros.
Esse é um dos temas que será discutido durante a 4ª edição do Reglobal Conference, evento que tem como objetivo estimular o networking entre palestrantes e participantes por meio de painéis de discussões e reuniões privadas para promover uma análise profunda sobre as alternativas de investimento em ativos imobiliários nos EUA.
Reglobal Conference
Rio de Janeiro:
Data: 2 e 3 de abril
Local – JW Marriot – Av. Atlântica, 2600 – Copacabana
Horário – 9hs às 13h30
São Paulo:
Data: 4 e 5 de abril
Local – Renaissance – Alameda Santos, 2233 – Cerqueira César
Hora – 9hs às 13hs
Sobre a Ativore Global Investments – Criada em 2013 para atender ao crescente interesse de investidores pela diversificação internacional de ativos, a Ativore é especializada no desenvolvimento e manutenção de carteiras imobiliárias personalizadas nos EUA para os segmentos private wealth, disponibilizando uma equipe de profissionais com profundo conhecimento do segmento. Além de oferecer acesso internacional a oportunidades de investimento imobiliário seguras e rentáveis, a Ativore disponibiliza serviços de gerenciamento fiscal e societário das estruturas internacionais que servem como veículos de investimento de seus clientes.
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